Manutenção predial é uma atividade fundamental para garantir a segurança, funcionalidade e estética de um edifício. Sendo parte do dia a dia da população, como atividades de manutenção diárias em casas, apartamentos e condomínios, até ocorrências em edifícios empresariais, hospitais, shoppings, etc. A realização de ações de maneira regular com o objetivo de manter as instalações em boas condições, bem como corrigir problemas que possam surgir, visam sempre prolongar o tempo de vida útil de uma edificação.
As atividades envolvidas na manutenção predial incluem também a limpeza e conservação de áreas comuns e reparos de danos causados pelo desgaste natural. E ainda a solução de intercorrências em instalações elétricas ou hidráulicas, atividades de pintura, marcenaria ou reparos mecânicos e a realização de inspeções regulares para identificar problemas potenciais. Dessas, as atividades realizadas de maneira regular com uma periodicidade definida, e com o objetivo de identificar e corrigir problemas antes que eles causem danos maiores, podem ser classificadas como manutenções preventivas. Já as atividades em caráter emergencial, como a reparação de danos já existentes, são definidas como manutenções corretivas.
A falta da execução adequada das atividades de manutenção predial pode acarretar sérios problemas, desde prejuízos financeiros até mesmo a perda de vidas. Falhas na estrutura, problemas elétricos, vazamentos de gases, rachaduras e infiltrações resultam em insatisfação dos ocupantes, uma imagem negativa do imóvel e até mesmo acidentes graves como desabamentos e incêndios. Portanto, é imprescindível investir em um plano de manutenção preventiva, programar rotinas de serviços, manter registros atualizados de serviços realizados e equipamentos usados, acompanhar o desempenho dos serviços e corrigir quaisquer problemas identificados. E ainda, contar com uma equipe de profissionais qualificados e capacitados para realizar as atividades de manutenção.
Um Sistema de Gerenciamento de Manutenção Computadorizada (CMMS) é um aliado chave para o setor de manutenção predial. Sendo possível, através dele, automatizar e gerenciar todos os aspectos da manutenção, aumentando a eficiência e a eficácia das atividades e garantindo a gestão integrada, desde o gerenciamento de estoque de peças e materiais até o controle de custos e orçamentos.
Como processos indispensáveis geridos por um CMMS, destacam-se as rotinas de planejamento, gerenciamento de setores e ativos, registro de atividades, comunicação e análise de desempenho:
- Planejamento: permite programar e planejar as atividades de manutenção com antecedência, garantindo que as tarefas sejam realizadas de forma oportuna e predefinidas, evitando interrupções no funcionamento do edifício.
Figura 1 – Dashboard do Sistema Neovero: Andamento das Manutenções Planejadas
- Gerenciamento de ativos e estrutura física: é possível registrar e gerenciar informações detalhadas sobre os ativos – como modelos, números de série e histórico de manutenção, e sobre a infraestrutura do local – como planta, responsáveis e localização. Permitindo a identificação rápida de problemas e o controle efetivo de recursos.
Figura 2 – Informações sobre setores no aplicativo Neovero
Figura 3 – Informações sobre ativos no aplicativo Neovero
- Registro de atividades: a equipe de manutenção pode registrar e armazenar informações sobre as atividades realizadas em relatórios conhecidos como Ordens de Serviço. Incluindo quem as realizou, quando foram realizadas, materiais utilizados, problemas identificados e solucionados e custos envolvidos. Dados que permitem acompanhar o desempenho de setores e equipamentos.
Figura 4 – Visualização de serviços em andamento no aplicativo Neovero
Figura 5 – Ordem de Serviço no aplicativo Neovero
- Comunicação: garantir a comunicação entre os responsáveis pelas manutenções e os usuários do edifício, permitindo que as solicitações de serviços de manutenção sejam encaminhadas e acompanhadas de forma eficiente.
Figura 6 – Formulário para requisição de serviço no aplicativo Neovero
Figura 7 – Monitor de atendimento de requisições de serviço do Sistema Neovero
- Análise de desempenho: permite identificar padrões e tendências em dados históricos de manutenção, o que pode fornecer informações valiosas para a tomada de decisões estratégicas e melhorias no processo. Ao realizar uma análise detalhada dos dados de manutenção, é possível identificar áreas de oportunidade para otimizar a eficiência e o desempenho da manutenção predial, como por exemplo, ajustes em cronogramas de manutenção, trocas de equipamentos obsoletos por outros mais modernos e eficientes, ou ainda, a implementação de novas práticas e tecnologias de manutenção que possam melhorar a performance dos ativos e reduzir custos operacionais.
Figura 8 – Dashboard do Sistema Neovero: Análise de Desempenho
Uma versão mobile de um CMMS facilita ainda mais a rotina de uma equipe de manutenção, pois torna mais ágil para os profissionais o acesso ao histórico de manutenção, a atualização de informações em tempo real sobre o progresso das atividades, o preenchimento de checklist operacionais, assim como gerenciar as tarefas remotamente.
Figura 9 – Preenchimento de checklist operacional no aplicativo Neovero
Em resumo, a manutenção predial é crucial para garantir a segurança e a eficiência de um edifício, e a falta de cuidado pode resultar em prejuízos imensuráveis e irreparáveis desde a esfera financeira a até mesmo acidentes graves.
Portanto, é essencial investir em um plano de manutenção preventiva e contar com profissionais qualificados. Além disso, a implementação de um Sistema de Gerenciamento de Manutenção Computadorizada (CMMS) pode trazer inúmeros benefícios para a gestão de manutenção e para a empresa como um todo, integrando informações e apoiando a tomada de decisões. Um CMMS torna-se indispensável para ajudar a equipe de manutenção a realizar suas atividades de forma mais eficiente e segura. E, a disponibilidade de uma versão mobile do sistema é um grande facilitador para as atividades em campo da equipe técnica, garantindo maior agilidade e precisão na coleta e registro de informações.
